制度補(bǔ)漏總落后一拍

在北京這樣的一線城市，個(gè)別經(jīng)適房?jī)r(jià)格是周邊商品房的1/4，甚至更低；價(jià)格差促使有人想鉆漏洞

長(zhǎng)期研究經(jīng)適房政策的中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)有關(guān)專家告訴記者，國(guó)家近幾年雖然對(duì)經(jīng)適房的戶型、上市交易做出了嚴(yán)格限定，但由于種種原因，舊問題還是時(shí)有出現(xiàn)，新問題也層出不窮。如濟(jì)南、杭州、石家莊、廣州等地出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購(gòu)，武漢發(fā)生“六連號(hào)”事件，北京、重慶大量經(jīng)適房違規(guī)出租。此次發(fā)生“房妹”事件的鄭州，前幾年也出現(xiàn)過經(jīng)適房規(guī)劃用地違規(guī)建起小別墅等負(fù)面新聞。

為什么經(jīng)適房問題層出不窮？

專家表示，表面上看，一是規(guī)劃選址和建設(shè)把關(guān)不嚴(yán)，選址偏僻，質(zhì)量有待提高，導(dǎo)致人們棄購(gòu)經(jīng)適房。二是在準(zhǔn)入審核關(guān)口，政府部門難以準(zhǔn)確掌握居民的實(shí)際收入和財(cái)產(chǎn)情況，各部門之間信息無法聯(lián)通共享，公示制度也常常流于形式，難以做到真正的公平，發(fā)生了騙購(gòu)和權(quán)力尋租等問題。三是管理部門人員緊張，僅憑一個(gè)街道兩三個(gè)工作人員，要完成所有經(jīng)適房申請(qǐng)對(duì)象的資格審核、復(fù)核和對(duì)房屋的管理，難免有疏漏。

其實(shí)，經(jīng)適房面臨的這些問題，也是保障房制度普遍面臨的。在經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入分配管理上，目前的制度不可謂不嚴(yán)格。除了普遍實(shí)施的三級(jí)審核、兩級(jí)公示外，各地還會(huì)對(duì)經(jīng)適房搖號(hào)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播，接受公眾的監(jiān)督。既然制度看上去如此天衣無縫，為什么經(jīng)適房還是容易“出事”？

究其根本，還是因?yàn)槟芴峁┊a(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房與商品房巨大的價(jià)格差，帶來利益空間。在鄭州，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房每平方米的平均價(jià)格差，在2001年為200元，在2005年為1349元，至2009年達(dá)到2027元；在北京這樣的一線城市，個(gè)別經(jīng)適房的價(jià)格是周邊商品房?jī)r(jià)格的1/4甚至更低。專家表示，只要有這樣的利益空間存在，少數(shù)人尋租的沖動(dòng)就不會(huì)消失；只要有這樣的價(jià)格差存在，就會(huì)有人想鉆漏洞。

立法應(yīng)該進(jìn)一步加快

經(jīng)適房正在逐漸退出住房保障體系；在房?jī)r(jià)比較高的大中城市，很多“夾心層”的住房問題仍要靠經(jīng)適房來解決

既然經(jīng)適房在制度設(shè)計(jì)上存在眾多問題，是不是應(yīng)該退出我國(guó)的住房保障體系呢？

記者查閱住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的開工建設(shè)量在不斷萎縮，尤其是2009年國(guó)家明確提出以公共租賃住房為未來保障房的主要形式后，保障房制度建設(shè)思路的重心發(fā)生變化。以2011年為例，全國(guó)開工建設(shè)保障性住房1043萬套，其中經(jīng)適房110萬套。2012年初全國(guó)制定的保障房建設(shè)700萬套任務(wù)中，經(jīng)適房則進(jìn)一步減少至59萬套。由此可見，經(jīng)適房正在逐漸退出住房保障體系。

然而，經(jīng)適房制度的退出，是該快還是該慢呢？專家認(rèn)為，從目前來看，經(jīng)適房的歷史使命似乎還沒有完成。在公租房剛剛開始大規(guī)模建設(shè)，供應(yīng)量和覆蓋面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的情況下，各地還是存在不少既不能享受廉租房、又買不起商品房的低收入家庭。特別是在房?jī)r(jià)比較高的大中城市，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然很明顯，很多“夾心層”的住房問題仍要靠經(jīng)適房來解決。此外，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)不需要政府投入大量資金，因此投入回報(bào)周期較短，建設(shè)起來比公租房容易。

專家認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房在審核、分配、使用過程中出現(xiàn)的種種問題，仍應(yīng)著力加強(qiáng)準(zhǔn)入審核和監(jiān)督管理，尤其是建立起多部門聯(lián)動(dòng)的信息共享機(jī)制，堵塞住房保障資格申請(qǐng)及核查方面的漏洞。同時(shí)，針對(duì)保障房的立法進(jìn)程應(yīng)該進(jìn)一步加快，以改變住房保障制度規(guī)定還停留在法規(guī)、規(guī)章層面的尷尬現(xiàn)狀。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前北京、上海、青島、陜西等地已經(jīng)建立了家庭收入核對(duì)中心，探索金融、證券、工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、住房公積金、產(chǎn)權(quán)管理等信息資源共享，建立起了家庭收入(財(cái)產(chǎn))審核機(jī)制。深圳市建立了“九查九核”工作機(jī)制，對(duì)住房保障申請(qǐng)家庭的戶籍、車輛、住房、保險(xiǎn)、個(gè)稅、存貸款、證券、殘疾等級(jí)及優(yōu)撫對(duì)象等9個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格審查。這些措施在制度層面進(jìn)一步加強(qiáng)了審核的準(zhǔn)確性。

經(jīng)適房政策調(diào)整過程

1994年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中，提出“房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用房要占20%以上”。1998年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。

但在房改初期，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重逐年下降；經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象范圍擴(kuò)大、面積擴(kuò)大、價(jià)格過高。

2007年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺(tái)，同年12月建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，明確強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是城市低收入住房困難家庭。同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右?！辈?duì)轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了明確規(guī)范。

從面向“中低收入家庭”，到面向“低收入住房困難家庭”，經(jīng)適房的保障性質(zhì)得以進(jìn)一步明確。