日前，北京住建委網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，上周(5月6日至5月12日)北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交1048套，成交面積14.36萬(wàn)平方米。這一數(shù)字環(huán)比之前一周(4月29日至5月5日)分別下降了27.87%、1.40%，是自4月末以來(lái)商品住宅周度銷(xiāo)量?jī)蛇B跌。與此同時(shí)，5月上旬(截至5月10日)，新房住宅市場(chǎng)共成交1611套新建住宅，與去年同期相比下降32.7%。政策調(diào)控滿(mǎn)月后，市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的局面。

政府監(jiān)管存在難度

記者在采訪中了解到，受“限價(jià)”上市政策影響，4月整月預(yù)售證的發(fā)放主要集中在當(dāng)月下半月，而一些拿到銷(xiāo)售證的項(xiàng)目，并沒(méi)有及時(shí)上市以緩解市場(chǎng)的供求短缺情況。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受采訪時(shí)表示，從新政之后供需雙方的心理變化來(lái)看，由于此次房地產(chǎn)政策的調(diào)整中，像“限價(jià)”等規(guī)定更多的是將房?jī)r(jià)限制在目前水平，因此需求方也意識(shí)到期待房?jī)r(jià)大幅回落并不現(xiàn)實(shí)，實(shí)際市場(chǎng)需求依然存在；而從供應(yīng)方角度來(lái)看，大量房企去年收獲頗豐，且對(duì)于今年的形勢(shì)普遍有心理預(yù)期，因此新政之后對(duì)于預(yù)售許可證的發(fā)放控制，反而給了其“捂盤(pán)”的正當(dāng)理由。需求旺盛而供應(yīng)減少的現(xiàn)狀，導(dǎo)致目前樓市成交低迷、價(jià)格堅(jiān)挺。

而在北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊看來(lái)，房企和政府之間有關(guān)房?jī)r(jià)的博弈才剛剛開(kāi)始。張磊認(rèn)為，盡管政府對(duì)于預(yù)售證的監(jiān)管意圖非常明顯，但是依賴(lài)項(xiàng)目預(yù)售證審批環(huán)節(jié)“按死”項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格以穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)的做法及效果，仍然有待探討。在市場(chǎng)供需失衡的情況下，試圖僅僅通過(guò)價(jià)格監(jiān)管就讓房企放棄市場(chǎng)供不應(yīng)求下的高利潤(rùn)，尚且存在一定的難度。

項(xiàng)目定價(jià)大有深意

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅市場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括中國(guó)鐵建廣場(chǎng)、首地浣溪谷、唐源·云居三個(gè)純新盤(pán)以及萬(wàn)科幸福匯、龍熙順景兩個(gè)老項(xiàng)目后期。5個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品1686套，預(yù)售許可面積13.4萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周分別增加173%、91%。

進(jìn)入2013年以來(lái)，除3月份項(xiàng)目入市數(shù)量較多之外，其他月份均處于供應(yīng)低迷的狀態(tài)，使得市場(chǎng)當(dāng)中已經(jīng)積累了一定量的既有購(gòu)房資格又有購(gòu)房意愿的客群。加之現(xiàn)在距離北京版調(diào)控細(xì)則的落地已經(jīng)一月有余，市場(chǎng)主體已逐步適應(yīng)了目前的市場(chǎng)環(huán)境，并作出了相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略調(diào)整，因此從5月中旬開(kāi)始，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)逐步回升，一些定價(jià)較為靈活的純新盤(pán)開(kāi)始積極入市，搶占市場(chǎng)空白。

從純新盤(pán)入市定價(jià)情況來(lái)看，首地浣溪谷報(bào)價(jià)15700元/平方米，高于其周邊金融街金色漫香郡在售尾盤(pán)的售價(jià)；康源·云居則報(bào)價(jià)10200元/平方米，基本與其周邊項(xiàng)目售價(jià)保持一致。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，新政當(dāng)中對(duì)于老項(xiàng)目后期開(kāi)盤(pán)“限價(jià)”條款的規(guī)定，使得純新盤(pán)首期“低價(jià)入市”的操作模式成為歷史，目前純新盤(pán)首期預(yù)售價(jià)格多處于較高位水平，是為其后期推盤(pán)價(jià)格留出余地。雖然對(duì)于純新盤(pán)項(xiàng)目入市也有“不得高于區(qū)域均價(jià)”的要求，但是界定起來(lái)相對(duì)比較困難。而從老項(xiàng)目后期情況來(lái)看，盡管獲批的預(yù)售價(jià)格與之前一期基本保持一致，但是對(duì)外報(bào)價(jià)卻多高于之前一期的價(jià)格，拆分房款曲線漲價(jià)已成為供應(yīng)方不約而同的做法。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，政府還應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，才能避免“限價(jià)”流于表面化。 記者 束杰