日前，北京住建委網(wǎng)站公開信息顯示，上周(5月6日至5月12日)北京商品住宅共實現(xiàn)成交1048套，成交面積14.36萬平方米。這一數(shù)字環(huán)比之前一周(4月29日至5月5日)分別下降了27.87%、1.40%，是自4月末以來商品住宅周度銷量兩連跌。與此同時，5月上旬(截至5月10日)，新房住宅市場共成交1611套新建住宅，與去年同期相比下降32.7%。政策調(diào)控滿月后，市場呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)的局面。

政府監(jiān)管存在難度

記者在采訪中了解到，受“限價”上市政策影響，4月整月預(yù)售證的發(fā)放主要集中在當(dāng)月下半月，而一些拿到銷售證的項目，并沒有及時上市以緩解市場的供求短缺情況。對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受采訪時表示，從新政之后供需雙方的心理變化來看，由于此次房地產(chǎn)政策的調(diào)整中，像“限價”等規(guī)定更多的是將房價限制在目前水平，因此需求方也意識到期待房價大幅回落并不現(xiàn)實，實際市場需求依然存在；而從供應(yīng)方角度來看，大量房企去年收獲頗豐，且對于今年的形勢普遍有心理預(yù)期，因此新政之后對于預(yù)售許可證的發(fā)放控制，反而給了其“捂盤”的正當(dāng)理由。需求旺盛而供應(yīng)減少的現(xiàn)狀，導(dǎo)致目前樓市成交低迷、價格堅挺。

而在北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊看來，房企和政府之間有關(guān)房價的博弈才剛剛開始。張磊認(rèn)為，盡管政府對于預(yù)售證的監(jiān)管意圖非常明顯，但是依賴項目預(yù)售證審批環(huán)節(jié)“按死”項目預(yù)售價格以穩(wěn)定市場房價的做法及效果，仍然有待探討。在市場供需失衡的情況下，試圖僅僅通過價格監(jiān)管就讓房企放棄市場供不應(yīng)求下的高利潤，尚且存在一定的難度。

項目定價大有深意

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅市場共有5個項目入市，其中包括中國鐵建廣場、首地浣溪谷、唐源·云居三個純新盤以及萬科幸福匯、龍熙順景兩個老項目后期。5個項目共新增住宅產(chǎn)品1686套，預(yù)售許可面積13.4萬平方米，環(huán)比之前一周分別增加173%、91%。

進(jìn)入2013年以來，除3月份項目入市數(shù)量較多之外，其他月份均處于供應(yīng)低迷的狀態(tài)，使得市場當(dāng)中已經(jīng)積累了一定量的既有購房資格又有購房意愿的客群。加之現(xiàn)在距離北京版調(diào)控細(xì)則的落地已經(jīng)一月有余，市場主體已逐步適應(yīng)了目前的市場環(huán)境，并作出了相應(yīng)的營銷策略調(diào)整，因此從5月中旬開始，市場供應(yīng)開始出現(xiàn)逐步回升，一些定價較為靈活的純新盤開始積極入市，搶占市場空白。

從純新盤入市定價情況來看，首地浣溪谷報價15700元/平方米，高于其周邊金融街金色漫香郡在售尾盤的售價；康源·云居則報價10200元/平方米，基本與其周邊項目售價保持一致。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，新政當(dāng)中對于老項目后期開盤“限價”條款的規(guī)定，使得純新盤首期“低價入市”的操作模式成為歷史，目前純新盤首期預(yù)售價格多處于較高位水平，是為其后期推盤價格留出余地。雖然對于純新盤項目入市也有“不得高于區(qū)域均價”的要求，但是界定起來相對比較困難。而從老項目后期情況來看，盡管獲批的預(yù)售價格與之前一期基本保持一致，但是對外報價卻多高于之前一期的價格，拆分房款曲線漲價已成為供應(yīng)方不約而同的做法。有關(guān)專家認(rèn)為，政府還應(yīng)及時采取應(yīng)對措施，才能避免“限價”流于表面化。 記者 束杰