在你的目標(biāo)購(gòu)房區(qū)域內(nèi)，如果200個(gè)月至250個(gè)月的房屋租金可以購(gòu)買到一套中等價(jià)位的房產(chǎn)，就說(shuō)明當(dāng)?shù)貥鞘斜容^安全。

家庭年收入與房屋均價(jià)比——幫你判斷當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是否合理

一般情況下，4~6年的家庭年收入是購(gòu)買本區(qū)域中等價(jià)位房產(chǎn)比較合理的價(jià)格。這個(gè)數(shù)字在美國(guó)是4年，在澳洲是6年，在香港則是8年。

失業(yè)率——幫你判斷未來(lái)3~6個(gè)月房?jī)r(jià)走勢(shì)

通常情況下，失業(yè)率處于下降周期時(shí)，房?jī)r(jià)處于上升周期；失業(yè)率處于上升周期時(shí)，房?jī)r(jià)處于價(jià)格調(diào)整或者下跌周期。

第二招：在哪個(gè)國(guó)家買？不能只看租金回報(bào)率！

在國(guó)內(nèi)，如果你以租養(yǎng)貸，可能租金在還貸后還會(huì)有結(jié)余。但是在國(guó)外，單純看租金回報(bào)率是無(wú)法判斷出房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)的，還要另外參考通脹率、銀行存款利率和按揭貸款利率等。

劉磊為我們舉例說(shuō)明：“某區(qū)域的房產(chǎn)租金回報(bào)率7%，通貨膨脹率2%，銀行存款利率4%，貸款利率6%，據(jù)此數(shù)據(jù)可以判斷，低通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)狀況下，租金收益高于存款利息，將促使更多人士放棄存款，轉(zhuǎn)而利用銀行較低利率，貸款投資房地產(chǎn)，從而增加市場(chǎng)需求，推高房產(chǎn)價(jià)格；而如果房產(chǎn)租金回報(bào)率9%，貸款利率15%，通貨膨脹率5%，存款利率12%，據(jù)此數(shù)據(jù)可以判斷，租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于存款利率和貸款利率，房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該處于房?jī)r(jià)的調(diào)整高位，銀行在收緊銀根，提高貸款利率抑制通貨膨脹的同時(shí)，也抑制了投資需求，未來(lái)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期強(qiáng)烈。”

此外，國(guó)際貨幣基金組織公布的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)40年，澳大利亞是人口增長(zhǎng)最多的國(guó)家，其次是美國(guó)。在這樣的背景下，這兩個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的長(zhǎng)期升值趨勢(shì)才可以保證。

別忘了，你的目的是判斷這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，那些未來(lái)市場(chǎng)前景不明的區(qū)域，無(wú)論價(jià)格多劃算，房子的位置處于該區(qū)域多么黃金的地段也不要買。

第三招：買公寓還是別墅？海外購(gòu)房，土地也是錢！

在海外購(gòu)房時(shí)，千萬(wàn)別忽略土地的價(jià)值。國(guó)內(nèi)買居住用房，只有70年產(chǎn)權(quán)，而國(guó)外更多是永久產(chǎn)權(quán)。土地是有限資源，長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值永遠(yuǎn)存在，而房產(chǎn)隨著時(shí)間的推移，會(huì)有損壞、折舊。

劉磊認(rèn)為，在海外投資房地產(chǎn)時(shí)，要充分評(píng)估土地價(jià)值，這不僅是地段那么簡(jiǎn)單，還要通過(guò)土地價(jià)值和建筑價(jià)值的比例進(jìn)行判斷。

劉磊為我們舉例說(shuō)明：李先生想在澳大利亞的墨爾本投資一套房產(chǎn)，目前他看好兩套房產(chǎn)，價(jià)格同樣是50萬(wàn)澳元，一套是公寓，另一套是獨(dú)棟別墅。

高層公寓：投資額50萬(wàn)澳元，位于市中心，兩房，2014年完工，在維多利亞州，需繳納5000澳元印花稅，根據(jù)規(guī)定，在該州買房只需繳納土地價(jià)值5%的印花稅，因此推算其土地價(jià)值為10萬(wàn)澳元，建筑價(jià)值為40萬(wàn)澳元，聯(lián)名地契。

別墅：投資額50萬(wàn)澳元，地點(diǎn)在郊區(qū)，需繳納13500澳元印花稅，因此土地價(jià)值27萬(wàn)澳元，建筑價(jià)值23萬(wàn)澳元，獨(dú)立地契。

根據(jù)土地價(jià)值與建筑價(jià)值的比例比較原則可以判斷：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價(jià)值與建筑價(jià)值比值高且是獨(dú)立地契的別墅，更勝一籌。

很多人會(huì)想，墨爾本市中心公寓是不是增值更快？但通過(guò)歷史數(shù)據(jù)推演和分析可以得出：在海外成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)中，城鎮(zhèn)人口收入差別不大，醫(yī)療和教育資源配比也幾乎沒(méi)有差別的情況下，是不會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期市中心公寓上漲情況的?！翱罩寐屎妥饨鸹貓?bào)率的高低，最終都是由該地區(qū)的供給和需求關(guān)系決定的，而非位置本身?！眲⒗谡f(shuō)。

第四招：買哪個(gè)地段？首推本地人或白人聚居區(qū)!

以投資為目的的購(gòu)房者，需要考慮的是如何以最低價(jià)格購(gòu)房，獲得最高收益；而以養(yǎng)老自住為目的的購(gòu)房者，則有更多的個(gè)性化需求。

在邱泳棟看來(lái)，無(wú)論是自住還是投資，首先要明確目標(biāo)城市的購(gòu)房區(qū)域和周圍的居住人群。那些海外買房者最熱衷的國(guó)家，同樣是移民者最熱衷的國(guó)家，聚集著世界各地各個(gè)民族的人。這時(shí)，一個(gè)城市居住區(qū)域的劃分標(biāo)準(zhǔn)，就不僅是財(cái)富了。

“無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家購(gòu)房，本地人或白人聚居區(qū)域都是首選，此外也可以選擇中國(guó)移民聚集地，東南亞、中東移民較多的區(qū)域我們一般不推薦。”邱泳棟告訴記者。

以最熱門的移民城市悉尼為例，北面和西面的居民以本地人和英格蘭人為主，華人也很多，相應(yīng)地價(jià)也貴很多，如西區(qū)一套中等偏上的獨(dú)立屋價(jià)格在200萬(wàn)澳元左右，高檔社區(qū)和海景房的價(jià)格甚至達(dá)到1000萬(wàn)澳元。

選擇本地人居住較多的區(qū)域購(gòu)房，未來(lái)出手的時(shí)候會(huì)更方便，價(jià)格也會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。關(guān)鍵是套現(xiàn)的時(shí)候，承接者以及銀行會(huì)客觀評(píng)估其價(jià)值。

這些國(guó)家購(gòu)房政策要記牢

海外購(gòu)房，一定要事先研讀當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，否則你跨越千山萬(wàn)水好不容易賺的那點(diǎn)兒錢，就都供獻(xiàn)給當(dāng)?shù)卣恕?/p>

一位在澳大利亞居住10年，購(gòu)買了5套房子的中國(guó)人，前不久剛剛知道外國(guó)人在澳洲購(gòu)房只能購(gòu)買新建住宅，他的房子如果想出售，只能賣給本地人，無(wú)形中已大大貶值。

到海外購(gòu)房之前，你要仔細(xì)研讀每個(gè)國(guó)家對(duì)于非本國(guó)居民購(gòu)房的法律法規(guī)、限制條款以及貸款和稅費(fèi)要求。否則你通過(guò)各種購(gòu)房技巧獲得的收益，都被當(dāng)?shù)卣笆兆吡恕薄?/p>

澳大利亞：外國(guó)人只能買新房

在澳洲購(gòu)房不代表你可以移民，但在申請(qǐng)移民時(shí)可以加分。此外，在澳洲購(gòu)買公寓期房可以只付10%首付款，買現(xiàn)房則為20%~30%，沒(méi)有限購(gòu)和限貸的要求，貸款利率和本國(guó)居民相同，還款方式靈活，允許貸款人在前5年內(nèi)只還利息，不用還本金。

房子的租金通?？梢灾巍耙宰怵B(yǎng)房”的投資目的，但是澳大利亞政府規(guī)定，非本國(guó)居民只能購(gòu)買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個(gè)月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。購(gòu)房不滿一年出售，需要繳納50%的資本增值稅。澳大利亞沒(méi)有物業(yè)稅，但需繳納土地稅；直系親屬?zèng)]有遺產(chǎn)稅，可以世代擁有；非直系親屬需要繳納高達(dá)50%的遺產(chǎn)稅。

美國(guó)：外國(guó)人貸款難

美國(guó)的銀行現(xiàn)階段對(duì)房屋抵押貸款的審批非常嚴(yán)格，尤其是海外投資者，很少能夠成功。

房產(chǎn)稅根據(jù)房子的實(shí)際價(jià)值來(lái)征收，由各州自行設(shè)定，從1.5%～3%不等；物業(yè)稅，各個(gè)州征收標(biāo)準(zhǔn)不一，通常按市場(chǎng)評(píng)估值1.2%~3%每年征收；遺產(chǎn)稅起征點(diǎn)為500萬(wàn)美元，稅率約35%。

加拿大：貸款最合適

魁北克、聯(lián)邦、薩省投資移民都和房產(chǎn)無(wú)關(guān)。外國(guó)人能夠從銀行獲得最高60%~65%的貸款；貸款利息低于國(guó)內(nèi)，因此很多在加拿大買房的中國(guó)投資者都會(huì)選擇銀行貸款，首付多在50%左右，貸款成本和首付壓力都比國(guó)內(nèi)要小。

英國(guó)：外國(guó)人也得交遺產(chǎn)稅

購(gòu)房最高可貸到房款的70%，貸款利率較低，但外國(guó)人較難貸到。不同地區(qū)、不同房產(chǎn)類型的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)不同，共分8檔，以倫敦地區(qū)最高，一年從幾千到幾萬(wàn)英鎊不等。英國(guó)居民在世界各地的所有資產(chǎn)都需要支付遺產(chǎn)稅，而非英籍人士只有在英國(guó)國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)才需要支付遺產(chǎn)稅，起征點(diǎn)為32.5萬(wàn)英鎊，稅率為40%。

中國(guó)香港：貸款比例跟房?jī)r(jià)走

800萬(wàn)港元以下的物業(yè)，自住可以獲得70%的貸款；房?jī)r(jià)介于800萬(wàn)～1200萬(wàn)港元，首付起點(diǎn)為40%；房?jī)r(jià)在1200萬(wàn)以上的，首付起點(diǎn)為50%。如果是投資類購(gòu)房，不管金額多少，首付一律50%。香港目前房貸利率處于較低水平，年息在3%左右。香港物業(yè)稅是租金估值的15%；如果用于自住，則有稅率優(yōu)惠，約為租金估值的5%；沒(méi)有遺產(chǎn)稅和資本增值稅。

新加坡：不能購(gòu)買有地住宅

房產(chǎn)沒(méi)有列入移民條件中，僅作為個(gè)人資產(chǎn)而已。外籍人士在新加坡置業(yè)，可以申請(qǐng)貸款，最高為購(gòu)房款的70%，最長(zhǎng)還款期限35年。新加坡的房貸利率較低，長(zhǎng)期維持在2%~3%，不能購(gòu)買有地住宅（圣淘沙島的別墅除外）。

物業(yè)稅按照房屋租金評(píng)估值來(lái)進(jìn)行一定比例的征收,如一套價(jià)值200萬(wàn)新元的自住公寓，每年的租金估值約7萬(wàn)新元；如果此房用作投資，每年繳納的物業(yè)稅為租金估值的10%，沒(méi)有遺產(chǎn)稅。

TIPS：這樣的房子不要買

小型投資公寓。國(guó)人喜歡的投資產(chǎn)品，卻是澳大利亞本國(guó)人摒棄的投資品種，即使購(gòu)買也是用于房產(chǎn)退稅；投資公寓被銀行認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)，貸款利率會(huì)相應(yīng)提高。

TIPS：這些和你想的不一樣

市中心的公寓增值快、風(fēng)險(xiǎn)低。

在海外情況恰恰相反。以悉尼和墨爾本這兩大城市市中心為例，過(guò)去10年，二手公寓平均銷售價(jià)格只增長(zhǎng)25%~35%，而周邊5~30公里范圍內(nèi)的二手房平均價(jià)格卻翻了一倍。此外，由于市中心很少有中產(chǎn)家庭居住，投資者的比例較高，流動(dòng)人口較多，銀行認(rèn)知的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高，因此對(duì)公寓的貸款比例較低，通常在60%左右。

人民幣升值，海外買房更劃算。

事實(shí)并非如此。最近十年，人民幣對(duì)美元持續(xù)升值，海外購(gòu)房的投資門檻兒確實(shí)降低了，但是對(duì)長(zhǎng)年在國(guó)內(nèi)生活的中產(chǎn)投資客而言，終究要把收益轉(zhuǎn)回國(guó)內(nèi)，去掉匯率損失和手續(xù)費(fèi)后，能賺多少？