需求――
價格仍是高門檻 預(yù)期還需再穩(wěn)定
調(diào)控以來，率先順應(yīng)市場形勢調(diào)整價格的萬科，在全國范圍內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績。8月甚至單月銷售破百億元，實(shí)現(xiàn)銷售金額119.9億元，較去年同期上升149%。萬科在北京的新項(xiàng)目“長陽半島”更是重現(xiàn)了火熱的銷售場面。
事實(shí)上，不僅是萬科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價的項(xiàng)目熱銷帶動，“一降價就好賣”的例子在各地屢見不鮮。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，調(diào)控以來北京的82個新項(xiàng)目中，均價低于20000元/平方米的項(xiàng)目合計為38個，這部分的簽約率達(dá)到了51%；均價為20000―30000元/平方米的項(xiàng)目為33個，雖然供應(yīng)量也達(dá)到了10382套，但是簽約率僅為29.4%；均價超過30000元/平方米的項(xiàng)目總數(shù)為11個，簽約率僅為15.5%。
價格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素，但從宏觀數(shù)據(jù)看，由于房價環(huán)比連續(xù)3個月持平，仍然處于歷史高位，把大量自住型需求擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策，繼續(xù)被壓抑。鏈家地產(chǎn)市場研究部張?jiān)抡J(rèn)為，只有在價格有所回調(diào)的情況下，需求才可能逐步釋放。因此盡管是“金九銀十”，但如果新項(xiàng)目沒有價格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。
此外，由于樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候，各種信息不斷刺激著購房者的心理，影響購房者對未來的預(yù)期。近期記者采訪了幾位剛剛簽約的買房人，普遍表示由于前幾年政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控結(jié)果是“屢調(diào)屢漲”，因此當(dāng)近期市場出現(xiàn)回暖苗頭，就擔(dān)心調(diào)控政策已經(jīng)被消化，房價又將迎來報復(fù)性反彈。但也有不少購房人認(rèn)為，此次調(diào)控的措施力度空前，效果還沒有充分體現(xiàn)，應(yīng)該繼續(xù)觀望，靜待價格進(jìn)一步回落。
今年一季度，由于去年底出臺的政策遲遲沒有見效，大量處于觀望狀態(tài)的購房者迅速入市，導(dǎo)致市場過熱。專家認(rèn)為，購房者預(yù)期的改變，有可能在短時間內(nèi)改變市場供需狀況。如果樓市在近期出現(xiàn)量價單邊上漲的明顯回暖，處于觀望中的購房者可能因恐慌而買房，原本供過于求的局面可能迅速逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求。因此，政府部門應(yīng)及時摸清市場情況，公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場。
