漫畫(huà)/姚雯

說(shuō)起自己被處刑，阮衛(wèi)星多少有點(diǎn)委屈，他也想過(guò)堅(jiān)決按政策辦事，但上有銷售業(yè)績(jī)壓力，下有員工各自為政，他只能一邊分享好處一邊隨波逐流。他用慘痛代價(jià)為我們——

深度解讀樓市潛規(guī)則

買房人到房產(chǎn)公司購(gòu)買商品房，銷售人員主動(dòng)提出可以打折、優(yōu)惠，不過(guò)買房人要另付幾千至幾萬(wàn)元、甚至十多萬(wàn)元的“好處費(fèi)”，這種現(xiàn)象近年來(lái)在房產(chǎn)銷售行業(yè)已司空見(jiàn)慣，成了該行業(yè)的“潛規(guī)則”。

2013年2月6日，由江蘇省南通市崇川區(qū)檢察院提起公訴的、原海門市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售人員柳娟娟等12人，因在銷售房產(chǎn)時(shí)索賄受賄被法院以非國(guó)家工作人員受賄罪，分別判處三年至一年零六個(gè)月不等的有期徒刑，被沒(méi)收犯罪所得共計(jì)人民幣60萬(wàn)元。

一審宣判后，柳娟娟等12名被告人均未提出上訴。而該案主犯、涉案公司原銷售經(jīng)理阮衛(wèi)星、副經(jīng)理成慧慧經(jīng)該院提起公訴，已于2012年4月13日因犯非國(guó)家工作人員受賄罪，被分別判處有期徒刑六年零三個(gè)月、五年零六個(gè)月。

近日，記者采訪了承辦上述案件的南通市崇川區(qū)檢察院檢察官，理清案件的來(lái)龍去脈，了解到房產(chǎn)銷售行業(yè)一些不為人知的“潛規(guī)則”。

潛規(guī)則一

提價(jià)再打折的“優(yōu)惠”

阮衛(wèi)星今年33歲，長(zhǎng)相斯文，中專畢業(yè)后離開(kāi)四川老家外出打工，2003年開(kāi)始從事房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，先是在北京一家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司當(dāng)銷售員，2005年進(jìn)入江蘇省海門市一家知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。因能力強(qiáng)、業(yè)績(jī)突出，他很快被提拔為銷售經(jīng)理。

2008年，23歲的成慧慧成為阮衛(wèi)星的副手，擔(dān)任銷售副經(jīng)理，兩人一起負(fù)責(zé)南通市新區(qū)兩處高檔樓盤的銷售。成慧慧能說(shuō)會(huì)道，銷售業(yè)績(jī)一直飄紅，她和阮衛(wèi)星領(lǐng)導(dǎo)著4個(gè)銷售小組，共20余名銷售員。阮衛(wèi)星具體負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)銷售管理和與開(kāi)發(fā)公司對(duì)接的工作，成慧慧負(fù)責(zé)管理房源、統(tǒng)計(jì)銷售數(shù)據(jù)、制作報(bào)表及人員管理，其他人員直接從事一線銷售。

據(jù)阮衛(wèi)星交代，其所在公司房產(chǎn)銷售的一般流程并不復(fù)雜。“每當(dāng)有客戶到我們公司來(lái)咨詢房屋銷售事宜，銷售人員都會(huì)熱情接待，帶客戶去前臺(tái)了解房源。客戶如果對(duì)某套房子感興趣，我們會(huì)提供該房的面積、房?jī)r(jià)，再由銷售人員算出總價(jià)，帶客戶實(shí)地看房?？蛻羧粝露Q心購(gòu)買，銷售人員就與其訂立合同，然后把定單匯總到我這里，由我來(lái)審核面積、房?jī)r(jià)和房源，審核無(wú)誤簽字后再送到營(yíng)銷部審核，接下來(lái)是客服部審核，最后由銷售人員帶客戶去財(cái)務(wù)部交定金。走完這些程序，就能正式簽購(gòu)房合同了?！?/p>

記者從阮衛(wèi)星的供述中了解到，2008年底至2009年，南通樓市比較低迷，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都想盡辦法搞促銷，阮衛(wèi)星所在公司也不例外。

房子賣不出去，開(kāi)發(fā)公司資金回收壓力劇增；銷售業(yè)績(jī)不佳，銷售人員的獎(jiǎng)金就會(huì)縮水。這是開(kāi)發(fā)公司和銷售人員都不愿看到的情景。

2008年底，阮衛(wèi)星、成慧慧負(fù)責(zé)的兩處樓盤準(zhǔn)備開(kāi)盤。得知這一消息，那些與樓盤開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)的關(guān)系戶紛紛前來(lái)，要求預(yù)訂房子。但這些人又都想等房?jī)r(jià)確定后再想辦法爭(zhēng)取優(yōu)惠，所以遲遲不肯簽合同。為了盡快和有意向的客戶簽訂合同，盡早拿到購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人決定：先把房?jī)r(jià)在總公司原定價(jià)格的基礎(chǔ)上提高一些，然后對(duì)外公布。這樣即便打折扣，開(kāi)發(fā)商也不吃虧，而買房人一旦得到“實(shí)惠”，掏錢就痛快了。

有關(guān)房?jī)r(jià)的內(nèi)部信息讓阮衛(wèi)星看到暗中斂財(cái)?shù)木薮罂臻g。真正與開(kāi)發(fā)商關(guān)系密切的買房人畢竟是少數(shù)，大部分客戶想得到折扣還得通過(guò)阮衛(wèi)星、成慧慧及其手下銷售人員。阮衛(wèi)星和成慧慧商量，定下生財(cái)之道——編個(gè)搭“順風(fēng)車”的借口，騙客戶說(shuō)可以找領(lǐng)導(dǎo)談優(yōu)惠，但客戶必須“打點(diǎn)”。