連日降雨讓全國(guó)各地的不少小區(qū)遭了殃：有的地方幾十戶人家同時(shí)被淹，墻體積水滲漏、電梯灌水停用……誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，誰(shuí)來(lái)出錢(qián)解決這些問(wèn)題？

不久前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)人士表示，北京“7·21”特大自然災(zāi)害中，很多小區(qū)的公用部位，如樓頂、樓體、電梯等出現(xiàn)了漏雨、滲水、積水等問(wèn)題?！氨┯暝斐傻姆课萋┯陮倬o急情況，可以不用經(jīng)過(guò)小區(qū)2/3以上業(yè)主同意等程序，應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修房屋建筑。

其實(shí)，2009年年底出臺(tái)的《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，已把嚴(yán)重漏水、電梯故障等問(wèn)題列為緊急情況，為其開(kāi)辟“綠色通道”。然而政策出臺(tái)幾年來(lái)，還是有很多看起來(lái)符合情況的小區(qū)，至今沒(méi)用上這筆錢(qián)。

按理，每個(gè)業(yè)主都應(yīng)繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維修資金”），用于日后房屋“養(yǎng)老”。但目前全國(guó)累計(jì)的維修資金金額到底有多少，卻很少有人說(shuō)得清。中國(guó)青年報(bào)記者查閱公開(kāi)資料得知，截至今年6月30日，北京市累計(jì)歸集維修資金314.93億元；上海市累計(jì)歸集超過(guò)290億元；深圳67億元、廣州58億元、哈爾濱12億元、合肥42億元、長(zhǎng)沙80億元……僅記者能夠查到公開(kāi)資料的17個(gè)城市的數(shù)據(jù)總額，已超過(guò)1000億元。但很少有業(yè)主清楚，這項(xiàng)和自身權(quán)益息息相關(guān)的錢(qián)，應(yīng)該如何使用，如何查詢，如何監(jiān)管？

過(guò)去多年間，這筆巨額資金還曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)諸多“糊涂賬”，很多時(shí)候看來(lái)政策已“說(shuō)清楚”了，但業(yè)主們還是感覺(jué)“糊涂”。

“漏頂聯(lián)盟”的困惑

北京市昌平區(qū)王府溫馨公寓業(yè)主葉秋（化名）說(shuō)，7月21日那天，她家“到處都用盆接水”，墻上有好幾條被水泡開(kāi)的裂縫，臥室的頂燈燈罩里至今留有積水，“這個(gè)燈一旦漏電，后果不堪設(shè)想”。

她是1997年入住該小區(qū)的首批業(yè)主，住在六層樓的頂層。入住次年，葉家就開(kāi)始漏水，“十多年來(lái)沒(méi)間斷過(guò)”。葉秋說(shuō)，剛開(kāi)始物業(yè)會(huì)派人來(lái)免費(fèi)維修，修完用一陣子，還會(huì)再漏，就再請(qǐng)人來(lái)修。后來(lái)，請(qǐng)物業(yè)補(bǔ)漏還要收費(fèi)。這個(gè)小區(qū)漏雨的不止一家，以致葉秋和另外幾棟樓的頂層住戶一起，組成了所謂的“漏頂聯(lián)盟”。

這種情況能否申請(qǐng)維修資金？葉秋認(rèn)為，自家漏水是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)的責(zé)任，不該動(dòng)用維修資金，即使要?jiǎng)佑?，她也不知能不能用，該怎么用?/span>

該小區(qū)法政王府物業(yè)公司的經(jīng)理告訴中國(guó)青年報(bào)記者，小區(qū)防水工程竣工于2000年，早已過(guò)了保修期（保修期3～5年）?，F(xiàn)在解決漏水問(wèn)題，就應(yīng)從業(yè)主共有的維修資金中支取。以前這個(gè)小區(qū)的17號(hào)樓漏水，物業(yè)就支取過(guò)該樓的維修資金，更新了樓體防水層。但是現(xiàn)在漏水的幾棟樓如16號(hào)樓等，沒(méi)有辦法支取維修資金，“有的業(yè)主買(mǎi)房時(shí)沒(méi)繳納這筆錢(qián)，整棟樓的24個(gè)住戶里，只有8戶交過(guò)，所以錢(qián)取不出，（維修）這事兒就卡在資金上。”

為什么同一筆錢(qián)，有些人交了，有些人沒(méi)交？使用維修資金要經(jīng)過(guò)哪些程序？對(duì)這些事，大多數(shù)業(yè)主都弄不清楚，甚至一些基層政府部門(mén)也搞不明白。

北京市昌平區(qū)新康園小區(qū)竣工于2003年，其中有6幢樓是32層塔樓，但這幾棟高層住宅的電梯經(jīng)常發(fā)生故障。一位住在8層的居民告訴記者，她這幾年來(lái)一直爬樓梯上下，“我住得低，還算好的，住在樓上的更麻煩”。另一位住在28層的居民說(shuō)，老人和孩子出行最讓人擔(dān)心。

為了修電梯，這里的業(yè)主一直在多方維權(quán)。2011年秋天，昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)政府為維修新康園小區(qū)的電梯發(fā)了兩份文件。文件里寫(xiě)明，由鎮(zhèn)政府墊資修電梯。目前負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)此事的是回龍觀鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)黃俊。

為何申請(qǐng)一個(gè)小區(qū)的維修資金修電梯，竟由政府出面，墊資進(jìn)行？

黃俊告訴中國(guó)青年報(bào)記者，新康園小區(qū)為修電梯的事折騰了幾年，去年鎮(zhèn)政府通過(guò)開(kāi)會(huì)總算“找到了可用的工作途徑”，這個(gè)途徑就是申請(qǐng)維修資金。為此，他們請(qǐng)來(lái)北京市房屋安全鑒定總站進(jìn)行檢測(cè)，“他們給出了161萬(wàn)元的報(bào)價(jià)”。按照這個(gè)報(bào)價(jià)，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)確定公司后，新康園小區(qū)的電梯于今年6月修完。修電梯的資金，由回龍觀鎮(zhèn)政府墊資40多萬(wàn)元，剩下的100多萬(wàn)元還沒(méi)支付給維修公司。目前，申請(qǐng)維修資金的材料還沒(méi)報(bào)上去，這161萬(wàn)元沒(méi)批下來(lái)，鎮(zhèn)政府的錢(qián)暫時(shí)拿不回來(lái)。

電梯都修完了，政府也墊了錢(qián)，但申請(qǐng)還沒(méi)進(jìn)行，萬(wàn)一維修資金批不下來(lái)怎么辦？對(duì)此，黃俊表示，他并不清楚維修資金的具體申請(qǐng)流程，“反正不可能批不下來(lái)。要不然政府墊的錢(qián)怎么辦？”

維修資金申請(qǐng)“九步走”

并非所有小區(qū)都為維修資金犯難，全國(guó)各地均有小區(qū)成功申請(qǐng)維修資金的案例。北京市住房資金管理中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，全市共有796個(gè)小區(qū)使用商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金2.84億元。

成功申請(qǐng)到維修資金的小區(qū)，具體如何操作？北京市朝陽(yáng)區(qū)新天第家園業(yè)委會(huì)主任張大憲說(shuō)，該小區(qū)已用過(guò)3次維修資金。第一次用于改造小區(qū)水箱，第二次用于大修電梯，第三次用于小區(qū)的防水改造?！叭ツ甏笥赀^(guò)后，超過(guò)一半的住戶家漏水，我們用維修資金找專(zhuān)業(yè)公司做了防水和外墻改造，今年完成了，扛過(guò)了大雨。”

據(jù)張大憲介紹，新天第小區(qū)申請(qǐng)使用維修資金的流程分九步。

第一步，小區(qū)物業(yè)公司就需要維修的項(xiàng)目向業(yè)委會(huì)提出報(bào)告，業(yè)委會(huì)討論是否應(yīng)使用維修資金。

第二步，業(yè)委會(huì)認(rèn)為該項(xiàng)目確需動(dòng)用維修資金后，由物業(yè)公司把項(xiàng)目報(bào)送至區(qū)建委指定的鑒定中心審核。審核內(nèi)容分3部分：第一，能不能用。包括項(xiàng)目是否適用于維修資金的使用范圍，是否應(yīng)建議由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。第二，有沒(méi)有資格用。包括小區(qū)的維修資金是否全部歸集到位，維修項(xiàng)目是否過(guò)了保修期。第三，能用多少錢(qián)。由區(qū)建委的物業(yè)管理科住宅小區(qū)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“小區(qū)辦”）根據(jù)小區(qū)維修資金的數(shù)量與物業(yè)公司的初步預(yù)算申請(qǐng)進(jìn)行平衡。與此同時(shí)，小區(qū)內(nèi)成立由業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主代表組成的三方工作組，在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主宣傳公示。

第三步，工作組組織招投標(biāo)，確定預(yù)算和具體施工方案，選定施工隊(duì)。

第四步，工作組將施工單位的預(yù)算和方案上報(bào)給政府指定的資金審核部門(mén)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。如果批復(fù)的金額和公司金額不一致，根據(jù)審計(jì)結(jié)果，要求施工單位修改預(yù)算。

第五步，工程預(yù)算通過(guò)審計(jì)之后，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，將“決定在某事項(xiàng)上使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金”事宜，向業(yè)主說(shuō)明。

第六步，動(dòng)用維修資金的決議經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，需要做資金分?jǐn)偙怼Ｒ簿褪钦f(shuō)，把即將維修的項(xiàng)目資金總額，按每戶業(yè)主的房產(chǎn)面積進(jìn)行分?jǐn)?，算出每一戶業(yè)主的份額。比如，同一小區(qū)內(nèi)住宅為200平方米的業(yè)主分?jǐn)?000元，鄰居是100平方米的，分?jǐn)?000元，以此類(lèi)推，這個(gè)明細(xì)表，需讓每一戶業(yè)主簽字同意。

第七步，拿著業(yè)主委員會(huì)的通過(guò)決議（第一步），建委指定的鑒定部門(mén)的蓋章審核（第二步），財(cái)政審計(jì)部門(mén)的蓋章審核（第四步），業(yè)主大會(huì)的通過(guò)決議（第五步），經(jīng)三分之二業(yè)主簽字同意的資金分?jǐn)偙恚ǖ诹剑?，?項(xiàng)，去找北京市屬房屋資金管理中心拿一張蓋章的單據(jù)。

第八步，拿著房屋資金管理中心蓋章的單據(jù)（第七步），小區(qū)業(yè)委會(huì)在銀行備案的3個(gè)章（業(yè)委會(huì)公章、正副主任人名章）與施工單位的合同副本，去該小區(qū)維修資金存儲(chǔ)的銀行。銀行核對(duì)撥款總數(shù)（以政府財(cái)務(wù)審計(jì)數(shù)為準(zhǔn)），為業(yè)委會(huì)開(kāi)一個(gè)維修資金的專(zhuān)用賬戶（專(zhuān)款專(zhuān)用，不得取現(xiàn)，只能劃撥，不經(jīng)同意不得挪用），將指定數(shù)額的錢(qián)從小區(qū)維修資金存款賬戶撥到此專(zhuān)用賬戶。

第九步，由銀行根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求和合同規(guī)定，將錢(qián)款分批分期直接劃撥給施工單位，就此開(kāi)始維修。按規(guī)定，這筆錢(qián)不是全額一次性發(fā)放，一般首次發(fā)放款項(xiàng)總額的60%～70%，經(jīng)工作組驗(yàn)收后，通知銀行撥第二次款項(xiàng)，約占總額的25%～35%，維修工程結(jié)束，直到質(zhì)保期過(guò)后撥付尾款，約占總額的5%。工作組負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督、控制（電梯由施工單位找國(guó)家指定的安監(jiān)部門(mén)監(jiān)督）。

很多業(yè)主認(rèn)為申請(qǐng)維修資金程序繁瑣、復(fù)雜。一些沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的物業(yè)公司，對(duì)“三分之二的業(yè)主簽字同意”一項(xiàng)更是一籌莫展，稱(chēng)其“難度不亞于人口普查”。

一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，“每個(gè)住戶分?jǐn)偟慕痤~都要算好，還要讓他們簽字，可是有些業(yè)主把房子出租了，怎么找戶主？這太難了。”

服務(wù)于新康園小區(qū)的陸凱物業(yè)公司經(jīng)理王占山告訴本報(bào)記者，物業(yè)公司里“沒(méi)有跑這方面的工作人員?！边@段時(shí)間，為了準(zhǔn)備申請(qǐng)所需的資料和文件，對(duì)每戶分?jǐn)傎M(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，王占山專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)了一個(gè)經(jīng)濟(jì)師，“每個(gè)月工資1萬(wàn)元?！?/span>

在張大憲看來(lái)，其實(shí)整個(gè)流程不算繁瑣，唯一可能麻煩的，就是第六步做資金分?jǐn)偙恚白鲑Y金分?jǐn)偙硇枰M(jìn)行一些專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，找經(jīng)濟(jì)師也未必懂行。這件事需要那些已經(jīng)弄明白的人，去幫助那些還不熟悉的人，做得快，兩天就能完成?！?/span>