2010年4月以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)

“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”（下稱(chēng)“三限”政策）這三項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施有望在明年繼續(xù)得到較為嚴(yán)格的實(shí)施，而國(guó)土部新近公布的閑置土地處置辦法也預(yù)示著明年的樓市調(diào)控不會(huì)放松。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)相當(dāng)明顯，調(diào)控政策已影響到北京、上海等地的高端住宅項(xiàng)目。預(yù)計(jì)明年上半年樓市成交或跌入谷底，可能出現(xiàn)更大規(guī)模的降價(jià)潮。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 CFP圖片 合成/王春燕

明年可能繼續(xù)限購(gòu)的城市

（不完全統(tǒng)計(jì)）

地域 省市 限購(gòu)城市

華南地區(qū) 廣東（4） 廣州、深圳、佛山、 珠海

福建（2） 福州、廈門(mén)

海南（2） ?？凇⑷齺?/p>

華北地區(qū) 北京 北京

天津 天津

山東（2） 濟(jì)南、青島

山西（1） 太原

河南（1） 鄭州

華東地區(qū) 上海 上海

江蘇（3） 南京、無(wú)錫、徐州

浙江（8） 寧波、杭州、溫州、金華、

紹興、舟山、臺(tái)州、衢州

東北地區(qū) 黑龍江（1） 哈爾濱

吉林（1） 長(zhǎng)春

遼寧（2） 大連、沈陽(yáng)

中南地區(qū) 湖南（1） 長(zhǎng)沙

湖北（1） 武漢

江西（1） 南昌

西北地區(qū) 陜西（1） 西安

甘肅（1） 蘭州

新疆（1） 烏魯木齊

青海（1） 西寧

寧夏（1） 銀川

內(nèi)蒙（1） 呼和浩特

西南地區(qū) 四川（1） 成都

云南（1） 昆明

注：根據(jù)公開(kāi)信息整理 制表 陳瑩瑩

“三限”政策持續(xù)發(fā)威

業(yè)內(nèi)人士表示，“三限”政策中，限貸措施推行最早，也是推行最為廣泛、執(zhí)行最為徹底、效果最為明顯的調(diào)控措施之一。二套房六成首付、三套房停貸已在全國(guó)實(shí)行。

“限購(gòu)令”則是由大城市向二三線(xiàn)城市蔓延。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有48個(gè)大中城市實(shí)行“限購(gòu)令”?！跋迌r(jià)令”方面，目前有廊坊、秦皇島、中山、深圳、煙臺(tái)、韶關(guān)、丹東、增城、珠海等城市采用。在實(shí)行“限價(jià)令”的城市中，只有珠海和中山明確提出了全市房?jī)r(jià)的統(tǒng)一上限：珠海是11285元/平方米，中山則是5800元/平方米，其他城市則多是限定了各樓盤(pán)的同比上漲幅度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“三限”政策席卷全國(guó)樓市，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。而對(duì)于全國(guó)多個(gè)城市立下的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)“軍令狀”能否完成，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這些城市基本都可以完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向中國(guó)證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控效果已經(jīng)相當(dāng)明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)普通新建商品住宅的同比、環(huán)比價(jià)格都將有更大幅度的回落。尤其是今年下半年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市樓市“量?jī)r(jià)齊跌”。短期而言，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭已基本被遏止，而投資、投機(jī)性需求亦被擠出市場(chǎng)。

一線(xiàn)城市方面，北京完成“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，幾乎沒(méi)有懸念。根據(jù)北京市住建委最新公布的數(shù)據(jù)，截至目前，北京市新建普通住房成交均價(jià)比去年下降6.3%，新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比連續(xù)3個(gè)月停漲后自10月起開(kāi)始下降，居民家庭首次購(gòu)房比重達(dá)90%。

深圳市相關(guān)部門(mén)近日表示，1至11月深圳新建商品住房加權(quán)平均價(jià)格為每平方米19713元，同比下降1.92%，有望實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)開(kāi)放綜合景氣指數(shù)跌至99.87，自2009年8月以來(lái)，首次跌破100。分析人士認(rèn)為，這說(shuō)明房地產(chǎn)過(guò)熱投資沖動(dòng)正逐漸“冷卻”。陳國(guó)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地方經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)一些影響，直觀(guān)的是影響到地方土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屖找鏁?huì)有所降低。

地方“松綁”沖動(dòng)隱現(xiàn)

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)已出臺(tái)限購(gòu)政策的48個(gè)城市中，明確政策執(zhí)行截止時(shí)間的城市為：福州、?？凇⑻K州、廈門(mén)、濟(jì)南、青島、石家莊、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、南寧、合肥。其中，除南寧截止時(shí)間為2012年2月29日外，其他城市截止時(shí)間都為12月31日。目前，48個(gè)限購(gòu)城市中北京、上海、廣州、?？凇⑸钲?、廈門(mén)、青島等幾個(gè)城市已經(jīng)表示將延續(xù)限購(gòu)?fù)猓K州、石家莊、貴陽(yáng)等城市目前尚未明確表態(tài)。

或許是迫于土地頻頻流拍、房地產(chǎn)成交“極冷”壓力，有部分城市當(dāng)前存在放松限購(gòu)政策執(zhí)行力度的沖動(dòng)。北京、杭州、成都等城市已不同程度地放松土地出讓中關(guān)于保障房的配建條件。

張大偉認(rèn)為，目前樓市調(diào)控十分敏感。此前佛山限購(gòu)令“放寬”的消息，引起了社會(huì)輿論的強(qiáng)烈反應(yīng)。在房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策基調(diào)不變的情況下，放松限購(gòu)政策或?qū)⒔o市場(chǎng)帶來(lái)錯(cuò)誤的信號(hào)。他稱(chēng)，目前調(diào)控的最根本問(wèn)題是地方政府的執(zhí)行力度問(wèn)題，雖然全國(guó)超過(guò)40個(gè)城市執(zhí)行了限購(gòu)政策，但松緊程度并不一樣。

業(yè)內(nèi)人士分析，正是由于各地方政府的執(zhí)行力度不一，所以導(dǎo)致時(shí)值年底，某些二三線(xiàn)城市完成調(diào)控目標(biāo)壓力較大。比如，珠海市自2011年11月1日起，實(shí)行限購(gòu)加限價(jià)的“雙限”政策。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2010年珠海市商品住宅均價(jià)為10366元/平方米，按照今年擬訂的同比11%漲幅上限，珠海市2011年的新建住房均價(jià)不能超過(guò)11506元/平方米。但其2011年1至9月的新建商品住宅均價(jià)達(dá)到11966元/平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，這給全年的房?jī)r(jià)調(diào)控帶來(lái)很大壓力。距離年底已時(shí)間不多，如果政府不出手則調(diào)控目標(biāo)顯然難以完成。

多位專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士指出，雖然一些城市緊急叫停了放寬限購(gòu)令，但依然需要警惕部分地方政府放松對(duì)政策的執(zhí)行。目前接近年底，一些地方政府土地財(cái)政受到比較大的影響，存在政策執(zhí)行力度放松的潛在需求。房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控，依然處在中央政府要求嚴(yán)格執(zhí)行、地方政府期待放寬的博弈過(guò)程中。

一方面，北京、重慶、海口、南昌等多地的準(zhǔn)購(gòu)房者們?cè)诮邮苤袊?guó)證券報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)都表明了對(duì)“限購(gòu)令”延續(xù)的強(qiáng)烈期望，稱(chēng)害怕“炒房客卷土重來(lái)，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈”。另一方面，一位暫時(shí)撤離北京等一線(xiàn)樓市的炒房客小?。ɑ┮脖硎?，對(duì)于調(diào)控政策放松暫不抱幻想，但是長(zhǎng)期仍看好樓市投資，一旦有機(jī)會(huì)就擇機(jī)入市，短期內(nèi)選擇在不限購(gòu)的二三線(xiàn)城市進(jìn)行投資。

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)加速臨近

國(guó)家發(fā)改委主任張平近日表示，2012年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，鼓勵(lì)支持中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品住房建設(shè)；并稱(chēng)要完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。

就在張平再提“反暴利規(guī)定”的同一日，中國(guó)豪宅市場(chǎng)的兩個(gè)標(biāo)志性樓盤(pán)，高調(diào)大幅降價(jià)。星河灣董事長(zhǎng)黃文仔16日宣布，星河灣在上海的兩個(gè)項(xiàng)目以8折至85折甚至更低的折扣銷(xiāo)售，并且將會(huì)對(duì)前期購(gòu)房的業(yè)主進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)償，總涉及金額高達(dá)6億元。本輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控，對(duì)于高端住宅市場(chǎng)的“沖擊”已明顯體現(xiàn)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，2011年11月，北京別墅市場(chǎng)共有46個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，比10月減少4個(gè)。46個(gè)項(xiàng)目共成交別墅271套，成交面積為10.3萬(wàn)平方米，環(huán)比10月分別下降13.7%、17.6%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年以來(lái)，別墅市場(chǎng)月度成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)了不同幅度的波動(dòng)，除個(gè)別月份由于超低價(jià)經(jīng)濟(jì)型別墅集中成交導(dǎo)致均價(jià)大幅下滑外，一般多處于25000元至30000元/平方米左右。11月，成交均價(jià)首度跌破23000元/平方米。別墅市場(chǎng)的價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，目前全國(guó)樓市都處于調(diào)控的最關(guān)鍵時(shí)期，目前不具備調(diào)控政策放松的條件，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)很可能在明年一季度出現(xiàn)。

與此同時(shí)，有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)了閑置土地的管理。國(guó)土部最新公布的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》公開(kāi)征求意見(jiàn)稿規(guī)定，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地閑置滿(mǎn)兩年，經(jīng)批準(zhǔn)后可無(wú)償收回土地使用權(quán)。分析人士認(rèn)為，這無(wú)疑是遏制房企囤地炒地、投資沖動(dòng)的一大“利器”。

陳國(guó)強(qiáng)表示，“限購(gòu)令”這一核心樓市控制性政策，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，還會(huì)保持著相當(dāng)?shù)牧Χ?，不?huì)退出?！澳壳?，全國(guó)除拉薩以外的直轄市、省會(huì)、副省級(jí)城市以及經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域大多執(zhí)行了限購(gòu)政策，而從現(xiàn)在市場(chǎng)成交的冷清程度來(lái)看，已經(jīng)不需要再擴(kuò)大限購(gòu)的陣容。今年11月將只是房?jī)r(jià)回調(diào)的開(kāi)始?！?/p>

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 編輯：于姝楠