“不到10年,紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)了55倍的增長。”紅星美凱龍在其官網(wǎng)上自述。
但業(yè)內(nèi)一直存在質(zhì)疑:紅星美凱龍的盈利模式是以收取租金為主,2007年尚在感嘆“現(xiàn)金流不好,拿不到多少錢?!蓖瑫r,紅星美凱龍除2007年引入華平基金的資金外,未見在資本層面有何動作,迄今仍未上市。如果這樣的業(yè)績屬實(shí),那么是什么力量推動紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)驚人增長?
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者經(jīng)過多方調(diào)查和大量的資料搜集,并采訪了部分家居業(yè)內(nèi)人士和財務(wù)、投行的專業(yè)人士,發(fā)現(xiàn)在紅星美凱龍的高速擴(kuò)張背后,其財務(wù)狀況籠罩著重重疑云。
2009年年末以來,圍繞在紅星美凱龍周圍的質(zhì)疑一直沒有停止過。逆勢上漲的租金引發(fā)了局部的群體性抗議,緊隨其后的“加盟費(fèi)門”受到行業(yè)商會的聯(lián)合抵制,引發(fā)了業(yè)界和輿論對其財務(wù)狀況與資本結(jié)構(gòu)的種種質(zhì)疑。然而,紅星美凱龍在年初繼續(xù)拋出大手筆,1月15日,紅星在昆明以5.3億元競得總面積89.75畝的兩塊土地。
業(yè)內(nèi)質(zhì)疑:紅星美凱龍盈利模式是以收取租金為主,2007年尚在感嘆“現(xiàn)金流不好,拿不到多少錢。”如果這樣的業(yè)績屬實(shí),那么是什么力量推動紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)驚人增長?對于這些質(zhì)疑,紅星美凱龍一直未能直面回應(yīng)。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者1月4日在上海紅星美凱龍總部提出約訪,至今也沒有得到其高層的正面回復(fù)。
歷史累積利潤有限,歷史投資巨大
紅星美凱龍是非上市公司,從公開渠道無法查閱其財務(wù)報告。記者根據(jù)其官網(wǎng)及高層公開言論中透露的數(shù)據(jù),采訪了部分家居業(yè)內(nèi)人士和專業(yè)的財務(wù)、投行人士,通過他們的分析,大致梳理出紅星美凱龍近年來的業(yè)績軌跡。
國內(nèi)家居業(yè)大賣場的經(jīng)營模式,基本上是經(jīng)銷商或制造商租賃攤位、繳付租金的模式。租金的標(biāo)準(zhǔn),以攤位占據(jù)的賣場面積為準(zhǔn),即攤位面積乘以每平米單價。紅星美凱龍的賣場也是如此“加盟費(fèi)門”也印證了紅星美凱龍的盈利模式是以租金收入為主體。
賣場又分自建賣場和加盟合作型賣場,紅星在后者上主要獲取的是加盟費(fèi)和管理費(fèi),其數(shù)額與自建賣場的租金收入不可同日而語。記者采訪了若干家居業(yè)資深人士,他們均表示,加盟合作型賣場的利潤收入能有自建賣場的1/3就不錯了。
紅星美凱龍創(chuàng)立于1986年。在上個世紀(jì),紅星美凱龍曾經(jīng)一度快速發(fā)展到24個小型家具營銷店,但大面積虧損隨之而來,被迫于1996年關(guān)閉19家店,僅保留了5家店。直到1999年,才擁有了第一家自建的大型家具賣場。該賣場位于江蘇常州市郊,3.6萬平米,后擴(kuò)建為5萬平方米。
這3.6萬平米自建商場的建立,昭示著紅星美凱龍開始走入了規(guī)?;饨鹗杖氲碾A段,但紅星沒有公布過1999年的利潤額。
家居業(yè)內(nèi)某資深高管王先生向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者透露,家具大賣場的攤位有效出租面積一般是賣場建筑面積的50%,最多不會超過70%(大量的公共部位無法計入攤位面積)。紅星常州賣場的攤位有效出租面積以擴(kuò)建后的5萬平米為基數(shù)計,約3.5萬平米。“當(dāng)時長三角地區(qū)家具賣場的租金單價在每月35元-50元/平米之間?!?/p>
王先生進(jìn)一步分析說,如以每月50元/平米、每年12月計算(實(shí)際計租天數(shù)是扣除節(jié)假日休市天數(shù)的),紅星1999年的租金收入約為2100萬元。據(jù)對官方公布的2006年業(yè)績數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,其2006年的利潤大致相當(dāng)于租金收入的20%。在忽略之前的成本管理水平低于2006年水平的情況下,1999年自建賣場的年度利潤可推算出420萬元。另外紅星尚有五個租賃賣場,因租金收入的大部分需向房東支付房租,最終可以計入紅星利潤額的數(shù)字不會太大。按租賃賣場的利潤額是自建賣場的1/3推算,五個租賃賣場的利潤額約為700萬元。兩項(xiàng)相加,1999年紅星的利潤額應(yīng)不超過1200萬元。據(jù)紅星美凱龍實(shí)際控制人車建新當(dāng)年自述,“1999年納稅100多萬元。”這表明當(dāng)年的銷售和利潤規(guī)模均有限。
2000-2002年的租金收入未見紅星美凱龍的官方數(shù)據(jù)。
紅星在2007年曾參加央視“2006年企業(yè)雇主調(diào)查”,記者看到央視的企業(yè)參評資料顯示:2006年紅星集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入117億元,連續(xù)3年保持25%以上的增長速度,三年翻了一番。租金收入和自營產(chǎn)業(yè)收入合計12億元。實(shí)現(xiàn)利潤達(dá)到2.5億元。
另一家居流通業(yè)的老板向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者介紹,家居流通企業(yè)基本上都是依賴租金收入,且租金上調(diào)的空間是有限的,發(fā)展主要體現(xiàn)在自建賣場面積的擴(kuò)張上。賣場面積擴(kuò)大,出租攤位增加,租戶在賣場的銷售額總量也就增長“所以租戶的銷售額雖然與開設(shè)賣場的企業(yè)沒有直接的關(guān)系,但銷售收入與租金收入可以說存在著正比關(guān)系。”
當(dāng)被問到租金收入與銷售量的各自增速如何比較時,這位老板沉吟半晌,認(rèn)為賣場租金收入的增長一般不會高于銷售額的增長速度。“家居賣場因建筑體量大、攤位分割較碎、經(jīng)銷商分散度高,所以開設(shè)新賣場的籌備期較長,在一定時間段內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的有效率的擴(kuò)張空間是有限的。另一方面,新賣場開業(yè)后需要有培育期,初期經(jīng)銷商的銷售業(yè)績不會太好,起步租金不會高,而且業(yè)內(nèi)還有一個3-6個月的免租金優(yōu)惠慣例?!彼蛴浾叻治?。車建新日前接受媒體采訪時也表示,“我們每進(jìn)入一個新的城市,我們的租金都比當(dāng)?shù)仄骄奖阋?0%左右,以此吸引人氣。第一年培育市場時公司基本不賺錢,到三年后,我們會與當(dāng)?shù)刈饨鸬氖袌鰞r接軌。”
由于紅星美凱龍在1999年還是一個納稅100多萬元的小規(guī)模公司,在不到十年間實(shí)現(xiàn)了55倍的增長,就算默認(rèn)紅星在2006年之前的幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了年租金收入與銷售收入同比的增長率(按26%計算),即2000年到2005年的利潤也實(shí)現(xiàn)了26%的增長率,資深財務(wù)分析師倪先生推算出2000年、2001年、2002年、2003年、2004年、2005年紅星美凱龍的利潤大致為0 .625億元、0 .79億元、0 .99億元、1 .25億元、1.58億元、1.98億元。加上1999年的1200萬元利潤和2006年的2.5億元利潤,截至2006年末,紅星歷史利潤累計最多不超過9.835億元。